/ Kancelaria Adwokacka Inowrocław

Pytanie: Parę lat temu, za zaoszczędzone pieniądze, kupiliśmy z mężem dodatkowe mieszkanie. Chcieliśmy zapewnić sobie dochód z jego wynajmu. Zamieściliśmy ogłoszenie i szybko znaleźliśmy lokatorów. Po pewnym czasie pojawiły się problemy z płatnością czynszu. Nasi najemcy zalegają już nam z zapłatą ponad pół roku, zaległości wciąż wzrastają. Co robić?

Sytuacja związana z zaległościami za wynajmowanie mieszkania jest coraz bardziej powszechna. Oprócz poczynienia kroków zmierzających do odzyskania przysługujących należności w postępowaniu sądowym, warto dążyć do rozwiązania umowy najmu, oraz przysłowiowego „pozbycia się” niepłacących lokatorów, w celu uniknięcia problemu narastania dalszych należności. Pamiętać należy, że potrzebny do tego będzie wyrok nakazujący eksmisję. W sytuacji tej odradzam jakiekolwiek samowolne próby, które skutkować mają wymuszeniem opuszczenia przez najemców lokalu. Od 7 stycznia 2016 r., zgodnie z art. 191 § 1a kodeksu karnego - kto w celu zmuszenia innej osoby do określonego działania, zaniechania lub znoszenia stosuje przemoc innego rodzaju uporczywie lub w sposób istotnie utrudniający innej osobie korzystanie z zajmowanego lokalu mieszkalnego, popełnia przestępstwo zagrożone karą do trzech lat pozbawienia wolności. Za próby takie uważa się między innymi: uniemożliwienie korzystania z instalacji wodnej, na skutek odcięcia dopływu wody do mieszkania, wyłączenie energii elektrycznej lub centralnego ogrzewania, zmianę zamków w drzwiach.

Wezwanie do zapłaty i wypowiedzenie umowy

Pierwszym krokiem do usunięcia najemców z naszego mieszkania, według ustawy o ochronie praw lokatorów, jest wezwanie do zapłaty należności. Jeżeli lokator jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności, pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności,- właścicielowi mieszkania przysługuje prawo do jednostronnego wypowiedzenia umowy najmu. Wypowiedzenie takie nastąpić może na piśmie, nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego. Przykładowo więc: jeśli oświadczenie o wypowiedzeniu przedstawimy najemcy 10 października,- nastąpi ono z końcem miesiąca listopada.

Pozew o eksmisję

Następnie, kiedy pomimo wypowiedzenia stosunku najmu,- lokatorzy nie chcą opuścić dobrowolnie naszego mieszkania, zmuszeni będziemy złożyć do sądu pozew o ich eksmisję. W sprawach takich przewidziano zasadę obligatoryjnego zamieszczania w wyroku eksmisyjnym pozytywnego albo negatywnego rozstrzygnięcia o uprawnieniu do lokalu socjalnego osób, których nakaz opróżnienia lokalu dotyczy. Do dostarczenia takiego lokalu zobowiązana jest gmina właściwa ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu.

Odszkodowanie od gminy

Z uwagi na ogromne zapotrzebowanie na lokale socjalne w stosunku do możliwości ich dostarczenia przez gminę, przyznanie takiego lokalu bywa długotrwałe. Jeżeli gmina nie dostarczyła lokalu socjalnego osobie uprawnionej do niego z mocy wyroku, właścicielowi przysługuje roszczenie odszkodowawcze do gminy, na podstawie art. 417 kodeksu cywilnego. Jego wysokość odpowiada wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu swojego lokalu. 

Łukasz Popławski - Adwokat